Prodej bytu, domu, pozemku či jiné nemovitosti je organizačně, právně i časově náročnou záležitostí. Ať už se při prodeji rozhodnete využít služeb realitní kanceláře, nebo se do prodeje vrhnete na vlastní pěst, měli byste vědět, jak to probíhá a na co si dát největší pozor.

Tuto stránku jsem založil po téměř dvacetileté zkušenosti v oblasti realit, stavebního spoření a odhadu nemovitostí. V naší realitní kanceláři se i přes veškerou osvětu často setkávám s problémy, kterým by se dalo předejít. Řada lidí přijde až příliš pozdě, když už se jen snažíme omezit jejich ztráty (a někdy ani to už není možné). Proto jsem se rozhodl publikovat na internetu účinný návod pro všechny, kteří chtějí rizikům a případným finančním ztrátám účinně předejít a prodat svou nemovitost bezpečně a rychle.

Jako první krok vás čeká určit tržní cenu nemovitosti. Neméně důležitou záležitostí je správná inzerce nemovitosti. Tyto dva aspekty nejvíce ovlivňují dobu prodeje. Než začnete vaší nemovitost inzerovat, měli byste zkontrolovat, zda vámi nabízená nemovitost musí být opatřena energetickým štítkem. Pokud ano, je potřeba tento energetický štítek zajistit. Nejspíš jste absolvovali nespočet prohlídek nemovitosti a nyní máte vážného zájemce. Teď bude třeba vyhotovit kupní smlouvy popř. smlouvu o smlouvě budoucí kupní, zajistit bezpečný převod peněz, zapsat nového vlastníka nemovitosti do katastru nemovitostí a zpracovat daňové přiznání pro daň z nabytí nemovité věci.

 


 

Jak určit tržní cenu nemovitosti? 

Řídit se podle cen nabízených nemovitostí v inzerci či na internetu by mohlo být poněkud zavádějící. Většina nemovitostí se ve skutečnosti prodá za nižší cenu, než je nabízena.

Pozor na případy, kdy prodávající požaduje příliš vysokou cenu s tím, že „dolů můžeme jít vždycky“. Nemovitost pak zůstává v nabídce dlouhé měsíce nebo i roky, protože cena část zájemců odradí. Pozdější skutečný zájemce pak zvažuje, jestli zrovna on má koupit nemovitost, kterou už rok nikdo nechce (přece v tom musí být nějaký háček, když se to tak dlouho neprodalo…). Nakonec si takovou nemovitost třeba nejde ani prohlédnout. Zde je třeba si uvědomit, že neobydlený dům nebo byt rychle chátrá, čímž pak jeho skutečná hodnota klesá.

Raději se tedy zaměřte na ceny realizované, které lze zjistit od odhadců nebo podle skutečných prodejních cen z kupních smluv obdobných nemovitostí na katastrálních úřadech. Další, a podle mého názoru nejlepší variantou, je svěřit tento úkol do rukou zkušených odborníků, kteří Vám odhad tržní ceny určí tak, aby v dané období, v daném městě a v určité lokalitě byla vaše nemovitost dobře prodejná. 

 

Jak správně inzerovat prodej nemovitosti?

V dnešní době musíte počítat s velkou konkurencí. Bytů i jiných nemovitostí na prodej je na většině míst přebytek. Opravdu nestačí umístit pár fotek na no name realitní portál a čekat, že vše půjde samo.  Zvažte sami, zda byste hledali svůj vysněný byt na stránkách Bazoš.cz. Pokud chcete prodat nemovitost co nejrychleji a nikoli pod cenou, musíte maximálně využít všech dostupných prodejních kanálů. Základem je správně formulovaný text inzerátu spolu s potřebným množstvím kvalitních fotografií umístit na nejnavštěvovanější realitní portály, jako je např. www.sreality.cz. Další dnes velmi oblíbený způsob inzerce jsou videoprohlídky, které mají výrazně vyšší návštěvnost oproti běžným inzerátům. Příprava videoprohlídky je samozřejmě mnohem náročnější, ale určitě se vyplatí. V neposlední řadě doporučuji sledovat poptávky na podobné nemovitosti v dané lokalitě a aktivně oslovovat tyto zájemce o koupi. 

Pokud chcete požádat o pomoc realitní kancelář, ujistěte se, že nemovitost inzeruje na výše uvedených portálech. Vlastní webové stránky zdaleka nestačí. Zjistěte si také, jaké další marketingové kanály budou pro podporu prodeje využity, aby byla nemovitost prodána co nejrychleji a její cena v průběhu ztraceného času neklesla.

 

Co je energetický štítek neboli PENB?

Průkaz energetické náročnosti budovy (PENB) umožňuje jednoduché srovnání budov z hlediska nároků na energii potřebnou na provoz. Samotný štítek slouží tedy ke zhodnocení energetické náročnosti budovy. Od 1. ledna 2013 jsou u některých nemovitostí energetické štítky dle platné legislativy povinné. Povinnost opatřit tyto nemovitosti energetickým štítkem vzniká při prodeji i pronájmu a vztahuje se i na inzerci. Při nedodržení této povinnosti hrozí majiteli (i inzerentovi) pokuta až 100 000,- Kč.

 

Jak připravit kupní smlouvu?

Podepsání kupní smlouvy je klíčový moment celého prodeje. Mějte na paměti, že dobře sepsaná kupní smlouva vám může ušetřit spousty problémů a nepříjemností. Kupní smlouva by měla být sepsána přímo na míru. Zde opravdu doporučuji vyhledat zkušenou právní pomoc. Kromě správnosti údajů by měla jasně vysvětlovat práva a povinnosti jak kupujícího tak prodávajícího, uvedení kupní ceny, způsob její úhrady a podmínky předání nemovitosti. Pro bezpečnost vaší i kupujícího by měla obsahovat všechny možné varianty, které by mohly nastat např. při převodu nemovitosti na katastrálním úřadu, či sankce za nedodržení podmínek. Kupní smlouva vychází z Občanského zákoníku, je tedy na místě jeho znalost vč. všech novel a výkladů. Pokud se pokusíte o sepsání kupní smlouvy na nemovitost sami, doporučuji vždy alespoň tuto kupní smlouvu dát k právní kontrole. 

 

Jak zařídit bezpečný převod peněz?

Největší riziko na vás číhá při vlastním převodu nemovitosti. Zde je obzvlášť zapotřebí mít se na pozoru, a to dokonce i při prodeji nemovitosti přes realitní kancelář. Kupující může složit peníze do úschovy a teprve po převodu nemovitosti obdrží prodávající peníze z úschovy. Tento postup je naprosto v pořádku, protože vyplacení peněz předtím nebo naopak až poté, kdy je nemovitost převedena, představuje obrovské riziko pro obě zúčastněné strany. Klíčové ovšem je, kdo je majitelem účtu úschovy, a jak jsou definována práva vyplacení uschované částky. Některé realitní kanceláře nazývají svůj vlastní firemní účet „úschovou“, i když se o žádnou úschovu vlastně nejedná. Získávají tak od klientů výhodný provozní úvěr. Za bezpečné lze obvykle považovat advokátní, notářské a bankovní úschovy. Prakticky nejbezpečnější způsob pro úschovou peněz při převodu nemovitosti je bankovní úschova (nazývaná též vázaný účet nebo akreditiv). V případě stabilní banky máte největší jistotu, že peníze nikdo nezpronevěří, ani nezmizí při krachu realitní kanceláře.

 

Katastrální úřad

 Ke skutečnému prodeji dochází až okamžikem převodu vlastnictví na katastrálním úřadu. Návrh na vklad změny vlastnických poměrů je zpoplatněn částkou 1000 Kč. Při vyplnění můžete použit formulář přímo na stránkách katastru. Přílohou formuláře je kupní smlouva s ověřenými podpisy všech účastníků.

Katastrální úřad má ze zákona povinnost u každého nakládání z nemovitostí zajistit lhůtu 20 dnů, kdy se proti návrhu na vklad může kdokoliv odvolat, a po tuto dobu nesmí návrh zapsat. Pro převod nemovitosti je tedy třeba počítat minimálně s lhůtou 21 kalendářních dní, ale obvykle je doba i delší. To je důležité zejména s ohledem na ochranu prodávajícího a kupujícího, ale také kvůli dalšímu nakládání s nemovitostí (hypotéka, zástava nemovitosti, čerpání peněz z prodeje).

 

Daň z nabytí nemovité věci

Už sám název daně dokáže prodávajícím zamotat hlavu. Přestože se jedná o daň z nabytí, poplatníkem je dle zákona prodávající (tedy ten, kdo nemovitost pozbyl). Prodávající a kupující se mohou dohodnout, že daň uhradí společně, či ji celou uhradí kupující, ale většinou zůstane povinnost prodávajícímu.

K podání daňového přiznání již není nutné mít znalecký posudek na prodanou nemovitost a lze jej nahradit výpočtem tzv. směrné hodnoty. Určení směrné hodnoty má však mnoho úskalí a formuláře dostupné na daňovém portále jsou pro laika často jen těžce srozumitelné.

V některých případech je třeba myslet i na daň z příjmu, a to zejména pokud jste nemovitost koupili před méně než 5 lety. Vždy je však lepší poradit se na příslušném finančním úřadě, zda se vás daň z příjmů týká nebo ne.

 

O mně

Jmenuji se Pavel Šmíd a již během vysoké školy jsem začínal s prodejem stavebního spoření a finančním poradenstvím. Po získání inženýrského titulu jsem se stal oblastním vedoucím (později oblastním ředitelem) u Raiffeisen Stavební spořitelny. Postupem času jsem si doplnil vzdělání o certifikáty Oceňování podniku a později Oceňování nemovitostí (tzn. odhady tržních cen), kterým se dosud okrajově zabývám. Stále více lidí mě kontaktovalo při problémech s financováním nemovitostí, proto jsem si v roce 2005 založil malou realitní kancelář Parva s.r.o. Časem jsme přidali pár regionálních poboček a stali jsme se jednou z nejvýznamnějších realitních kanceláří v regionu západních Čech. Nyní působíme aktivně především na Plzeňsku a Rokycansku a já osobně se již věnuji spíše právním a obchodně-poradenským službám. 

Jak prodat byt

nebo jinou nemovitost?

Jak prodat byt